* 本文转载至公众号-商办互联

学乐器要考级，学技术要考证，这都是司空见惯的事。毕竟，一个具有权威性的资质标准能够衡量、代表一定的水平，这是最简单且具有说服力的方式。

楼宇优质程度也有可量化的评定标准和认证标志。经过新冠疫情这样重大应急事件的考验后，租户企业开始更加关注商务楼宇的管理水平和健康等级了。

相信对甲级写字楼稍有了解的人，都听说过美国LEED、WELL、BOMA等等认证。但是这些认证意思你了解吗？他们分别代表着楼宇在哪些方面的水平？

我们以远洋国际中心二期项目为例，来直观了解一下不同楼宇认证的含义。

随着上世纪末国际环保浪潮趋势的发展，节能生态的理念迅速植根在楼宇建筑上。2003年，美国绿色建筑协会作为世界上较早推动绿色建筑运动的组织之一，推出了LEED绿色建筑评估体系（Leadership in Energy and Environmental Design）。

目前，LEED在世界各国的各类建筑环保评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准。国内商业地产的繁盛也奠定了中国成为仅次于美国的第二大LEED认证大国的地位。

LEED认证标准从项目性质与用途上分为五大类，分别为：

①新建建筑设计及施工(LEED BD+C)（其中又可细分出新建建筑(LEED NC)、核心与外壳(LEED CS)、学校、零售、数据中心、酒店、仓库及物流中心等等）；

②既有建筑运营及维护(LEED O+M)；

③室内装修设计及施工(LEED ID+C)；

④住宅建筑(LEED HOMES)；

⑤区域开发(LEED ND)。

因此有些人以为这是针对商办行业特有的认证，是错误的。这只是由于商务写字楼特有的行业属性让楼宇方在面向市场时，有更迫切的资质证明需求。

了解了LEED认证分类，就能第一时间看懂项目特性。比如远洋国际中心二期获得的是LEED CS金级认证，即“新建建筑设计及施工体系”下的“核心与外壳”分系统认证。那么联想到远洋国际中心二期最具代表性的就是灵动的编织状幕墙，及其表面采用的点釉工艺，能获得这个认证就非常容易理解了。

当然，LEED CS不是只收集外立面相关资料就可以，远洋国际中心二期一定是要在内部环保建筑材料、节能降耗设计、环保设施设备导入、可持续场地选址、新风管理系统等等方面均符合LEED认证标准才行。其中评估内容之详细、要求之高，更加凸显出获得认证的项目在绿建方面的卓越品质。

LEED认证标准以110分制对建筑项目进行考察，评估标准中包括若干必须满足的先决条件。评估内容主要包括“能源与大气”、“室内环境质量”、“可持续场地”、“材料与资源”、“选址与交通”、“节水”、“创新”、“区域优先”等八大方面，视项目符合要求的程度评估分数。根据最终得分划定“认证级”（40-49分）、“银级”（50-59分）、“金级”（60-79分）、“铂金级”（80分及以上）等四个绿色建筑等级。

因此，尽管很多建筑项目都以LEED认证作为一项宣传点，但具体是什么等级，那就是“一字之差，天壤之别”了。

2015年，绿色建筑认证协会（GBCI）和国际WELL建筑研究所（IWBI）正式将WELL健康建筑评估体系引入中国，这是继LEED认证之后，又一套在中国广泛推行的国际绿色建筑评级系统。

不同的是，LEED关注的是建筑在设计中如何有效地减少环境和用户的负面影响，而WELL关注的是物理建造环境如何支持人类健康、生产效率、幸福与舒适。例如对于水的标准，LEED的关注点可能会在于建筑是否更加节水，而WELL会更加考虑建筑里面的人喝的水是否安全和干净。

WELL将设计建造与人体健康相结合，以七大核心体系——空气、水、营养、光线、健身、舒适性、精神，全面改善人体11大生命系统。主张通过提高用户环境健康，同步提高物业价值。

比如远洋国际中心二期的电动平开窗自然新风系统、PM2.5过滤系统、四管制空调系统改善的就是楼宇内的空气与舒适性，楼内配备的免费健身房、AED机（急救除颤设备）满足的就是客户健身与健康需求的设施设备。独特的平台花园，让客户放松身心的同时，能极大限度开阔视野，关注的是人的精神层面。前面提到的幕墙点釉工艺能有效遮蔽阳光，起到节能环保作用，让室内办公环境更加舒适自然，解决的是光线和舒适度的问题。

也正是因为这些建筑设计及服务运营都基于人类与环境之间的七大核心要素，客户体验得以充分升级，所以吸引了诸如香港寰亚影视、韩国好丽友、日本最大保全公司西科姆、瑞典老牌工业集团阿法拉伐、德国知名企业海拉贸易等等国际顶尖公司入驻。

↑ 远洋国际中心二期 平台花园

BOMA认证体系与LEED、WELL更加不同，LEED、WELL是评估建筑本身及配套设计、设施等硬件绿色评估体系，而BOMA评估的是写字楼在环境管理、运营管理和资产管理等软性经营上的水平。

BOMA认证体系包括三类：BOMA BEST认证（绿色环境管理认证）、BOMA COE认证（更注重运营管理水平的建筑卓越认证）、BOMA 360认证（建筑及运营全方位具有卓越表现的标准认证）。该认证体系是成立百余年的国际建筑业主与管理者协会根据全球超过16亿平方米商业地产最佳实践提炼出一整套资产管理的国际最佳实践规程与实用工具，是目前写字楼运营的国际最高标准。

BOMA协会会员覆盖全球80%的地区和城市，主要由（银行、保险、信托、基金、开发商）持有资产的业主与管理者、资产管理、物业管理以及相关上下游专业供应商组成。

图片来源：BOMA 微信公众号

目前国内写字楼主要申请的是BOMA COE认证，这是一项通过建筑运营管理、营销与沟通、能源管理、培训管理、环境管理等五大核心内容对资产整体运营管理达到国际水准的建筑予以评估的认证体系。

这项认证体系，结合国际建筑业主与管理者协会的自身专业经验资源，能协助楼宇项目打造37项运营管理计划，其中不仅包括安防、门禁系统、空气质量、消防、安保、保洁等全方位保障租户空间健康与安全的运营环节，还注重楼宇为租户带来的优质体验。比如如何让租户享受规范化管理空间，如何为租户提供有价值的客户服务等。

远洋国际中心二期通过不断整合精细化入驻租户需求，提供全方位、定制化软性办公体验服务，于2019年12月成功申请获得了BOMA认证。光是从设施设备上，在北京商办领域就足以脱颖而出，比如道闸-电梯双门禁系统、自助访客登记系统、PM2.5过滤系统、停车场服务管理系统、FNC物业智能管理系统、免费健身房、男女淋浴房、免费人工擦鞋室、专设自行车停放区、大堂配备AED机、客户洗衣房等等，租户在这里办公真可谓是尊享级的办公体验。

此外，远洋国际中心二期深耕服务运营，在获得BOMA认证后，也不断思考如何提升运营管理水平。比如细化物业人员工作责任，执行首问责任制；整理、编写租户消防安全手册，并向租户提供专业知识讲座；注重安保、保洁等岗位人员的相关专业培训，加大公区巡视力度，加强清洁服务计划，增加检查频率；尤其疫情期间，楼宇更是动员所有岗位工作人员共同配合保障楼宇卫生安全，加强人员管理，防控疫情输入，保障楼宇内租户企业的人身财产安全和稳定复工复产。

随着商业地产发展，以及城市更新潮流的不断升温，未来我国优质商务楼宇申请国际级建筑标准认证将越来越常态化、普遍化。

对于选址企业来说，认证不只是一个符号，它代表的是楼宇项目一整套的绿色建筑设计与运营服务理念，是办公体验、员工幸福指数和租金性价比。

而对于楼宇自身来说，认证可能真的只是某段时期的符号，毕竟没有“一劳永逸”这回事，获得认证只是楼宇资产管理的又一个起点，只有不断突破自我，才有可能保持住高段位的市场竞争力。