一纸合同定乾坤。

无论你跑过多少楼盘，细致对比过多少条件，和物业、业主讨价还价谈判争取来的所有权益，最终都需要句斟字酌的写进租赁合同里。

每一条涉及到企业租户权益的条款，都可能会影响到企业选址的性价比。

懂得严格审核合同条款，谈判时明确租赁合同中双方的权利与义务，对一个正在做选址的行政来说，都是行政专业能力的体现，可谓十分重要。

那么你需要重点关注合同里哪些要点呢？今天，我们来聊一聊这个问题。

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租赁合同中有哪些需要重点关注的基础要点？

在一份基本的租赁合同审核和谈判中，行政需要严审的基础内容有很多，包括并不限于以下内容：

1.出租方信息核实

核实产权及注册权的相关信息很重要，很多行政忽视这一点，踩了很严重的坑。重点注意：军产、国企产权、个人抵押产权等，这些需要提前评估风险；

2.租赁面积界定

应明确租金是按建筑面积还是使用面积来计算，避免计算方式不一带来的隐患。

3.免租期

尽量争取最多免租期，一般情况下一年应有一月免租期，在某些情况下，免租期可以作为平衡租金价格的手段；

同时为避免免租期所引发的纠纷和隐患，合同中应明确免租期的起止时间、免租期的权利与义务，譬如是免所有费用还是免租金不免物业费等内容。

4.租金及付款方式的相关约定

约定日租金单价、月租金。付款方式优先月付，季付，一次性付款金额不超过半年；

5、发票类型

房租费用需注明是否含税及发票类型（房租税票为增值税专票，一般纳税人企业可以抵扣税费），不少行政在这一点上踩过坑。

6.保证金及滞纳金的约定

合同解除后，出租方应退还保证金，但保证金退还时间可在谈判时约定尽量缩短。并明确保证金的数额，通常在一至三个月的房租（含物业费）内，谈判中应明确押金即为违约金最高限额。

所有的租户都有可能遇到迟交房租的情况，这个时候「滞纳金」的比例就非常重要，作为承租方要尽可能地协商降低滞纳金的比例。

7.退租的返还状态

退租的返还状态约定，也需要行政特别注意，一不小心很容易掉坑。

尽量争取在合同中约定，退租后房屋按退租时状态现状返还，避免退租时必须恢复原状返还，节省费用与时间。

如需要，可约定恢复原貌所需成本金额，退租时支付此金额即可；如强制要求恢复，则务必在合同中明确注明具体恢复要求。如考虑接受恢复条款，必须重点明确恢复的标准（入驻前要与物业确定交接清单）；

另外，退租阶段可以在合同期满日再争取一周或更多的搬迁期，如果恢复原状也可争取恢复期。

8.违约责任

通常先评估企业发展状况，快速发展型企业违约条款宜宽松，稳定型企业违约条款宜严格，在违约条件上选择相应的更有利的条款。

为确保违约责任不产生纠纷，需约定违约金的具体金额或比例，便于操作，通常不高于3月租金。

9.空调服务

需明确租赁方供冷供热的时段及每日开启关闭的时间等；如非24小时提供，要明确供冷供热加时条件及加时费用；昂贵的加时空调费，可是不少行政心中的痛。

10.物业服务内容的约定

合同中应明确维修责任划分、保洁责任划分、卫生间耗材的支出归属。通常约定租赁房屋的公共设备设施为出租方承担维护与维修责任 ，可明确设备设施不能正常使用累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金的一定比例支付违约金。

另外，还需着重确认租赁整层将整层打通封闭后所享受的服务内容是否与物业原服务标准保持一致；

以及确认写字楼配套卫生间是否满足公司需求，如不满足可否自行改造；建筑楼宇是否为无烟办公楼，是否有吸烟区可提供；

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租赁合同谈判中的加分项有哪些？

如果你还希望可以争取到一些租赁加分项，可以重点关注这几个点：

a. 年固定租期

固定租期意味着在租期内租金不会随着市场变化而相应改变，在一个持续变化（尤其是租金持续增长）的市场里，固定租金是一个比较稳妥的节省租金的做法，即便市场上的整体租金出现大幅增长，也不会导致你的公司需要随着这种变化支付更多的租金。

在当前市场状况下，对于企业来说，是一个可以通过长期租约来获得更优惠价格的好时机。

b. 优先扩租权

该权利能让企业对楼内的某一块面积享有优先扩租的权利，只有企业放弃租赁后，业主方才可以让其他客户进行选择。如能争取到这一条款，那公司扩张时可优先获得合同中规定好的面积的签约权，不会因为其他公司给出了更高的租金，失去主动权。

还可以节省企业扩张时重新选址、进行设计装修搬家等一系列工作的时间，能很大程度节省时间成本。尤其对于一些运转相对稳定，规模较大的企业来说，值得争取。

c. 优先续租权

该条款允许企业有权利在首期租期到期时，继续续租数年。看似理所应当，但正常情况下，企业续租需要提出书面申请，与租赁方洽谈续租条款后方可续租。

但有时写字楼市场处于良好的态势，或恰有能给出租方带来更多收益的客户，那么出租方更愿意租给新企业。而会给原租户一个很高的续租价格。

优先续租权的存在，保证了无论在任何条件下，作为客户从业主方争取到首期租约到期后进行续约的权利。

d. 续租涨幅限制

多数情况下，续租涨幅限制和优先续租权是绑定出现的，这个条款限制了续租时，出租方的续租价格不能高于原租金的一定百分比。也就是说无论怎样，企业都不会因为续租而被收取过高的租金，既确保了自己不必重新选址，也让业主方能够在与客户续约时，能够在租金收益方面跟得上市场的变化，如果双方都对续租有很高的意愿，作为客户也能接受一定范围内的租金涨幅，那就是一个两全其美的情况。

e. 配套资源

户外LOGO展示的最佳位置，或可提供一定比例的优惠停车位等等，这些配套资源也可以在谈判中进行争取，每一项对企业来讲都是额外利好。

虽然加分项都很难搞定，但能争取到这些权益，租赁合同上你拿到会是一份高分答案。

那么，问题来了，正在阅读的你，是不是正是在考虑选址租赁的事？毕竟想要挑选一个合适的公司基地太南了。

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