当前大环境下，很多企业或转型或收缩，为配合其发展快速反应，部分行政或将面对「提前退租」之难题。
如何能够比较完美的解决，帮助企业完成蜕变？
我们采访了数位具有成功操作案例的行业大咖和地产服务公司，总结经验如下，以供有需要的小伙伴参考。
转租or退租？权衡可行性
处理「提前退租」这一问题，通常解决方案分两种，转租和退租，衡量适合你司的方案是哪种，主要受到以下因素的影响：
◎租赁合同解读
无论转租或退租，其本质仍是一种商业行为，首先要考虑的是法律上的可行性，需充分了解租赁合同内容，包括租期、支付周期、押金和租金、转租限制、是否需要恢复装修、违约金的构成等等，其中是否明确给予租户「提前解约权」。
部分楼宇在签订租赁合同时规定提前解约需要一赔到底，也就是剩余多少月的租期，你就需赔偿多少月租金，但一般来说，还是具有协商可能性的。
另外，调查显示在全国一二线城市绝大多数的写字楼不允许非关联性质的转租，这类限定是否存于你的合同中，对转租造成困难。
◎关注市场政策
关注自身企业所在区域的政策性，是否是当前区域政策扶植的企业，这一点一定程度上会影响业主或写字楼的态度，也会影响你的转租或退租的容易度。
还有当前写字楼的空置率，如果空置率极高，业主则很难轻易松口。
◎成本合算
根据租赁合同条款的相关内容，合算退租成本和转租成本，进行比对。
退租成本通常主要由违约金和是否需要恢复装修等项组成，其中需要额外注意条款中关于免租期偿还费用设定的详细内容，是否需要承担责任，比对退租成本与剩余租房房款的差距衡量选择即可；
需注意的是转租成本，转租成本决定于行政选择哪种方式来寻找租客，自行寻找租客，找到租客之前的空置期即为成本；寻找渠道中介帮助，成本由空置期与佣金费用叠加而成。
通常剩余租期较长且违约金超过3个月建议选择转租；转租2月未能自行寻找到租客建议放弃此方案，改由寻找中介方帮助或协商退租。
◎业主的认同
征求业主认同，协商为先。退租中还包括一种情况，即企业退租部分面积。在此情况下，与业主充分沟通协商，不仅有机会以最少成本获得业主同意退租，且能在接下来的履约中延续双方的合作。
退租违约金的谈判技巧
违约金是退租成本中的重要组成部分，同时也是行政成本管控的重要体现，能够大幅度的降低违约金，深藏行政的「功与名」。
在和业主进行违约金谈判之前，行政首先要注意违约金中「隐藏」的一些陷阱：
一般情况下，违约金额经常被设置为押金金额，方便甲乙双方计算以及资金往来。但也有可能掺杂其他计算方法，还请大家注意。
◎押金或多月房租：押金做为赔偿金时，需特别注意发票陷阱。违约金是需要提供发票的，但因为押金已经支付多时，行政无需再度支出，可能忘记索要发票，这一点需额外注意。因而合同签订之初还应当约定发票税金由哪方来承担。
◎装修补偿款 ：实际情况中存在房东帮忙装修，并把装修款成本分摊到多年房租当中，若提前退租可能导致装修损失，要求返还已享用的装修免租期补贴的情况，但其中对于装修损失的评估有可能存在陷阱。
首先不能光从装修合同及发票来判断，因为合同和发票可以伪造和代开；其次不能把装修总额全部认为是损失，因为在已支付的房租和违约金中，已经抵扣部分装修款，且正常退租后遗留装修也可以被继续使用。最后可以根据经验，评估装修造价，并根据财务折旧的方法计算装修损失。
◎装修恢复款：通常情况，租赁合同中会约定装修是否需要恢复，如无约定可视为不需恢复，如有约定可准确评估自己的装修质量，如果还适租，可从环保角度、经济角度，争取和业主达成免除装修回复，说服开发商或业主在带装修状态下推广寻找合适租户，达到三赢状态。
◎税金：违约金是需要开具发票的，除非财务可做坏账，所以请提前与财务沟通好。
◎已支付但未使用的房租：这个陷阱被触发的概率太大了。一般合同中不会约定违约情况下，未使用的房租是否退回；这也导致有些房东不会退回这部分房租，且通过法律途径解决又费时费力，最终给公司造成一定损失。
避开这些陷阱，在谈判时讲究以心比心，更容易获得业主谅解：
◇评估与业主的关系：在与业主谈判之前，评估与业主的关系很重要。如果与业主关系紧张，或过往沟通分歧较大，建议用第三方代理介入促进谈判。
◇诚信是在每一次按时支付房租时积累的：千万千万不要无故拖欠房租，如果有一定要提前告知理由，并特别特别诚恳的道歉。
◇先理解他人，再要求别人理解你：要充分了解违约给房东带来的损失，并表达出来；然后告诉他你是多么的抱歉，但是公司也有公司难处，希望能够理解。
但同时，企业也要清楚，谈判的目的是将双方对赔付要求的差距尽可能缩小，而非无责解约。因此行政管理老板的预期也很重要。
◇为他充分设想：评估楼内当时的出租率，以及市场周边竞品项目空置率，按照市场行情预推算开发商需要多久寻找新的租户去化，留出足够的时间给开发商推广。
转租中需规避的风险
征得业主同意并转租成功无疑是一个折中变通多方共赢的方法，但行政在兴奋的同时还要注意避开未来可能会发生的风险。
a.业主审核。找到了承租方，首先一定先让业主审核，确定TA能否接受这一承租方，否则容易反悔白费功夫。
b.尽量避免第三方租赁。签订第三方租赁协议，一旦意向客户跑路则你方仍需承担违约责任。为规避你司风险，建议让房东与你方、房东与意向客户，同时分别签订退租协议和租赁协议。
c.签订一份三方协议。这份三方协议主要用来框定第三方所承接和返还时的物业状态，以免除退租方的复原责任。
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