在疫情下，我们认为一个选址项目最重要的环节就在于项目初始的理解需求以及合理的项目时间计划。除了常规的地理位置，交通条件，配套设施，对标物业软硬件指标等方面，还有以下几点：

首先，在特殊的后疫情时代同时需要考虑是否可以适当的分散办公而不是坚持大规模在同一个区域选址，这一点尤其提醒规模相对于大一些的企业思考；

其次，在办公面积上要考虑是否要结合抗疫需求；

然后可以思考是否可以进行一定的空间新尝试，让办公空间真正从一个必行的“格子间“变成兼具自由向往，成为员工互动的载体，等等因素。

最后是项目进度计划，目前我们提请大家注意的是适度留出一定的应对突发因为疫情可能影响项目的时间，以前3-6个月可以完成的，现在可以适当提前开始，留给自己足够的时间。

租赁合同包含了标的物、商业财务条款、合同解除、以及甲乙双方责任义务等等内容。一般大家的重点关注点都放在了商业财务条款，对于合同的解除、甲乙双方责任义务关注会少一些。

但其实，合同签约只是第一步，入住之后，租户一般至少要与业主方打交道3-5年，这个过程当中涉及到的有很多条款需要注意。

在新签订租赁合同时，常规关注条款（标的物租金，面积，用途）以外，需要关注的还有：款项支付条款、入住初期的装修条款、入住后维修改造条款、续租条款尤其时间节点要求方面、扩租条款细节等；在疫情下，需要尤其注意的还有：转租条款退出条款，迁出后工商注册迁出条款等等。

我们认为，现在还在一个对于租户方友好的窗口期。争取租金优势，可以从以下三点出发：

首先是信息量的掌握。租金谈判，信息是基础，不仅是指对市场的了解，同样包括在这个市场里对即将合作的业主方情况和心态的理解；

其次，要有足够的时间，匆忙间做出的决定不能说完全不对，但至少是仓促的，从技术层面，也没有办法做周详的基础比价；

最后，就是选址团队要非常清晰除了租金以外，还有很多隐性的成本可以拿出来并参与到谈判中，小到比如车位，加时空调，免费库房，大到如柴油发电机，室外机放置位置以及施工等等。

如果新租楼盘出现质量问题，首先要看问题的严重程度，如果影响到正常使用但长期看来对运营没有大的影响，租户一方面要求业主按照合同约定尽快修复；一方面可以跟业主争取租金减免优惠。

如果严重程度可预见已经影响到长期运营，可以提出解约，并与业主方提出索赔。地库塌陷这个问题比较少见，宗旨还是要看对本公司正常使用的影响程度，如果只是公共区域地库塌陷，那对本公司影响会比较小，要求业主积极修复即可；但如果是独栋项目单一公司使用，那这个影响还是很大的，具体可以参见上一段做法。

退租情况可以分为两种：一种是合同到期退租，一种是合同租赁期内提前退租。无论是哪一种都需要仔细阅读租赁合同。

到期退租情况比较简单，按照租赁合同到期解约条款来做，需要注意的就是是否需要书面通知不再续约，是否需要租期内腾空并恢复租区等条款，以及旧址工商注册要求迁出时间，否则有可能影响保证金退还；

第二种提前解约相对复杂，这种情况下我们还是建议解约方咨询公司法务，从法律角度结合租赁合同明确退租需承担违约责任。疫情下如果是战略性减租，也可以参考是否有相关政策支持。比如2021年，线上教育企业的部分退租，参考政策支持，几乎都可以得到很好的解决。

首先需要核实原有租赁合同，是否有关于退租的相关条款。如果原来租赁合同没有提及到是否要求退租后复原现有的装修，那就可以通过租赁代理跟业主明确具体要不要租户退租。

如果原有租赁合同中，有明确要求租约到期后要做租区的恢复还原。这种情况分以下两个优先级：

优先级1：如果大楼接受业主交纳装修还原款，则到期后付款后直接搬走。

优先级2：优先寻找在大楼有复原经验的施工单位，因为在后期尤其是消防及空调，机电等主系统跟大厦原有系统接驳， 指定的公司更了解大厦原有系统，并熟悉复原后的验收流程。

所有这些条款及条件建议退租之前至少半年内要跟现有的大厦谈妥，不要把复原完成的责任及最后时间节点落在客户自己身上，否则有租金赔偿。