"在供需失衡及短期疫情消极影响的双重压力下，租金持续下探而空置率继续维持高位。经济波动和不明朗的疫情使企业普遍调低未来发展预期，在成本控制上愈加严格；而具有潜在租赁需求的企业在当前局势下会持更加谨慎的态度。"


需求端受压加重，租金和空置率持续承压

2020年第一季度甲级办公楼宇存量达到669.1万平方米。本季度新增一个甲级物业入市租赁，位于科技园片区，全市租赁面积增至495万平方米，其中南山区和福田区存量占比超过90%。


需求端受到了疫情的冲击，市场普遍下调了对市场的预期，全市租金持续小幅下跌，租金环比下降1.8%。各区租金均有不同程度的下跌，其中福田中心区租金跌幅最大，为4.6%。而整体空置率环比上升0.3个百分点。


疫情影响下，各种负面信息及不确定性一定程度打击了企业的信心，部分企业推迟或取消原定的新设立或搬迁计划；同时，不明朗的疫情情况和波动的经济市场进一步挤压部分企业的生存空间，第一季度退租案例明显增多，空置率进一步上升。多方面因素导致第一季度净吸纳量大跌：环比下跌83.6%，较去年同期下降68.6%。



租赁交易由搬迁需求驱动

第一季度交易主要由搬迁需求驱动，租金的持续下行为租户优化租赁成本提供了更多选择。

金融和信息技术仍然是在交易市场上最活跃的两大行业，疫情加速了企业的在线化转型和扩张，信息技术行业的交易量占比较上一季度有较大幅度的上升；房地产行业及公共事务的租赁交易量环比呈下降态势。疫情爆发和停工对房地产行业的现金流和融资能力施加了额外的压力，租赁相关事宜受较大限制；在疫情的影响下，外国的公共事务机构将推迟或暂时取消在深圳设立办事处。



近期甲级办公楼租赁市场动态

2020年第一季度录得核心区写字楼退租面积约8.6万平方米，其中转租运营商退租面积占69%。疫情影响下，小微企业缺乏流动性和业务支持，违约行为明显增多，致使运营商现金流短缺，从而退租或倒闭。

剧烈的经济波动和不明朗的疫情状况使企业普遍调低未来发展预期，部分企业经营前景悲观，在成本控制上愈加严格；而具有潜在租赁需求的企业在当前局势下会持更加谨慎态度。

由于资金成本的降低和社会融资增长，银行的发展得到支持；疫情提升了人们的风险和保险意识，保险业受利。
OMO（Online-Merge-Offline，线上拥抱线下）的加速推动对互联网企业将会是一把双刃剑：成功完成线上转型的企业将屹立于市场，而失败者很可能会退出。
在国内第一季度市场需求萎靡和外部环境不明朗的情况下，受疫情影响较为严重的贸易业与制造业的表现仍可能低于市场预期。
部分企业或将在消极的市场环境下削减咨询、设计等服务上的开支，专业服务业的业务增长受压。
随着疫情的淡化，可能出现的报复性消费行为推动个人零售消费业增长。

总结与展望
受疫情影响，租金和空置率面临需求端的萎缩而承压，租金持续下探而空置率继续维持高位。国际疫情持续蔓延，跨境贸易及国内消费市场均受冲击，加之融资环境动荡，中小企业面临较大生存压力，租赁市场退租行为增多，预计短期内该态势仍将持续；而一些潜在的办公需求也因企业对前景的消极判断而搁置，净吸纳量大幅下降。

  • 经济持续受到下行压力，境外不明朗的疫情局势将继续打击着各行业的信心。 
  • 预计在短期内会延续市场传递的消极信号，企业将普遍倾向于优化成本控制，在租赁市场上持更为谨慎的态度。 
  • 央行持续的定向降准为市场释放大量的流动性，但银行为规避风险，资金恐难以流向中小企业；政府未来有望采取一系列税收、补贴、优惠等政策，在引导市场的同时帮助抹去疫情的阴霾。

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