无论是租赁办公室还是自有楼宇，行政与物业的关系都是紧紧联系在一起的。
一家好的物业可以为企业行政小伙伴节约大部分人力物力，甚至有部分小伙伴在租赁办公室时，物业品牌已经成为决定是否入驻的关键因素。
过去，物业管理的资质对物业服务企业至关重要，不仅是企业实力的证明，也是市场竞争中必不可缺的资信材料。
但在许多物业服务企业资质被取消后，在这样一个“看脸”的时代，物业服务企业如何为自己的“颜值”代言？
“如果资质不再是判断标准，那什么样的写字楼物业才是好的？”成为很多行政小伙伴头疼的问题。
在聊“如何评估所在办公空间的物业服务质量？”这个问题前，我们先看看物业的运营模式优劣势是怎样的：
物业委托管理模式
优势：有实力、有丰富经验、品牌形象强大（如五大行）、管理服务水平高、减少开发企业的物业管理难度、人员经过专业系统培训，素质较高，服务理念与意识相对较强；
劣势：外包服务质量难以控制、委托管理公司形象及文化较难体现；管理成本较高，包括前期开办费、空置费、专有部门物管费、销售中心物管费、水电能耗费、物业费补贴等等；
自有物业管理模式
优势：管理成本较低，在经营模式上与开发企业能够保持一致，减少管理沟通环节，能够及时有效的解决企业问题；
劣势：管理难度较大，人员配备、物资配备、操作流程、员工配合等方面都会增加企业管理难度；管理事项复杂，有一定的管理风险，包括：安全风险（灾害、偷盗）、资金风险（恶意欠费）、停车场责任风险、设备风险（电梯、供配电设备）等等等；开发商自有物业的员工服务意识普遍不高。
接下来，我们从物业的服务板块入手，看看怎样拆解物业服务质量需要关注的指标和标准：
作为离行政伙伴最近的服务商，服务关系管理是我们认为最重要的一环评估指标，而且这一指标在前期接触的过程中也能进行接触测试
在入驻以后，我们可以重点关注这七个方面：
○诉求受理时的响应态度、流程规范；
○热线接听时的礼仪、接通率；
○投诉解决的及时性、反馈机制；
○保修处理的及时性、报修效率；
○咨询接待服务的专业素质和敬业度观察；
○信息查询的便利性和企业隐私保护机制；
○档案管理的规范。
服务关系管理是连接物业和行政的几乎唯一渠道，如果维护服务关系的过程中沟通机制存在问题，那么也将影响一系列后续执行标准工作沟通。
安全管理我们之前的文章聊过办公空间的几乎所有安全注意事项《为了不让员工在公司摔跤，我们需要对办公室做一份安全评估！》，其中有一部分环境安全和第三方安全协调，就需要在这里展开说明了
物业的秩序维护服务一般关注这4个方面：
1.门岗巡逻的频次和专业服务体验；
2.监控与安全管理的机制了解；
3.紧急事件是否有提前预案；
4.车辆停放容量和停车场体验。
比如：24小时专人执勤轮岗，大堂站立岗执勤，楼内巡逻岗定点路线和时间进行巡逻，每天不少于12次，对于楼内外重点部位每2小时巡查一次，中央监控室实施24小时安全监控并记录，做到安保无缝连接，确保业主生活、工作安全无忧。
另外，有一个不成文的看脸事实是：门岗小哥哥的颜值和多才多艺可以将物业满意度提升一个梯度，同时观察秩序维护的最佳时间点就是在上下班高峰期。
说到办公空间公共环境，大家都应该会非常熟悉5S（即整理SEIRI、整顿SEITON、清扫SEISO、清洁SEIKETSU、素养SHITSUKE），因为很多小伙伴依然目前在工位区也在实行这样的标准延伸出的细节。
不过这个标准同样适用于评估物业的环境管理：
1.清洁一般需要关注公共场所的清洁卫生、垃圾的收集清运、大厦外墙清洗度、公共区域消杀等等；
2.绿化一般可以观察公共区域内绿地、绿植、花木等的养护与管理情况，比如是否绿植是否新鲜健康甚至有人工造型场景。
比如：采用18小时保洁服务，保洁定点巡查，定点清扫，垃圾定点清运。
公共区域的清洁程度一般就可以给访客留下深刻的第一印象。如果企业定位高端品牌形象，那么对物业的环境管理一般要求也是走高端线。
设施设备很多维护团队都是以365天无故障为目标去进行日常工作的，因为设施设备要么不出问题，一旦出问题都需要花费一定的时间去紧急解决。
大部分的工作和时间花在保养和检修上是比较多的，大型设备的问题相反会比较少，所以对小的照明、水管、卫生间等等比较急的修理问题是一个物业评估点。
行政需要了解的几类物业设施设备：
水力方面：上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，比如：生活用水(高压水泵、水池及相关设施、设备)需要有严密的管理措施及相应的消毒措施，有卫生许可证和操作人员健康许可证，水质需要符合国家标准。
电力方面：照明、天线、供电线路、通讯线路，比如：电力供应若无特别情况，须24小时保障足够供应，电压波动在国家允许范围内。
电梯的养护：比如：电梯有专业人员维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。按国家规定定期检测。
中央空调的养护：比如：公共区采用中央空调的方式进行采暖供冷，保证温度达到国家规定的标准，无死角温度均衡。
路面的养护：比如：对问题路面的及时修补和围栏。
消防设施的管理：比如： 安保team配备专职或兼职消防管理人员，定期进行消防培训和演习，确保所有人员的消防安全。
当然，科技水平升级之后，设施设备的智能化应用效率和便利性也是需要关注的一个方面。
比如是否有接入智慧物业管理平台、对讲系统、红外监控系统、报警联动系统、闭路电视监控系统、停车场电子智能管理系统、电子巡更系统、电梯紧急对讲系统、背景音乐与紧急广播等智能电子系统、充分保证企业主的办公安全与办公舒适性。
物业的品牌价值影响力还是非常高的，各家物业品牌都有各自的优点和特色，也有很多企业会根据自己的企业性质来选择物业品牌方，比如外资企业大多会选择四大行，传统企业会选择国企物业，互联网企业会提出很多不一样的物业要求等等等等
物业的品牌价值感知对于行政来说，很多时候是楼宇开放商合作的物业品牌方、同行使用推荐或者垂直平台推荐三种方式。
当然物业品牌的选择也是企业展示经济实力和品质要求的关注点。
以前，物业拼的是楼宇开发商和硬件的“高大上”：以楼宇高度抢占市场眼球、以外墙设计来赚取高端人士的青睐，以楼宇地段及商圈周边配套来匹配对应的物业价值。
但现在，在物业基础服务差异化竞争更多开始体现在物业服务创新，除了正常提供较为常见的维修保洁工具、雨伞、平板车/手推车、医药箱等免费借用的增值服务以外，大家的物业开始这样做：
1.装饰公共区域、烘托节日氛围；
2.组织楼宇内企业主的商务联谊会及社交联谊派对；
3.更大程度地给用户提供商务共享空间，使办公空间边界趋于消失，倡导充分的交流沟通以提高工作效率；
4.增加物业增值项目，比如：洗衣，洗车，保洁，前台，电话，餐饮，会议，超市，健身，快递等等等。
5.拉卡拉生活缴费、机动车违章罚款代缴、公交卡/地铁卡代充值、免费眼镜清洗等；
6.当遇有雾霾天气时发放防霾口罩、逢情人节发放玫瑰花、母亲节发放康乃馨，以及为保障单身女性安全而提供夜间陪同取车服务、为方便驻厦客户办理电信业务而引入的移动营业厅等；
7.为配合主流倡导而适时开展的地球一小时节能活动、三八妇女节活动；
8.为增加客户尊贵感、归属感而进行的楼宇企业主购物专场优惠活动、楼宇企业主餐饮优惠活动等主题服务
从这里可以看出，物业的强大可以为企业行政带来多少助力。
物业是一个服务年限越长、服务经验也会相对更丰富和专业的行业。
成熟的物业公司在软件平台和硬件系统方面一定会更为完善，并且能够在营运过程中迅速灵活地抽调出资源应对 工程、财务以及风险评估等各方面的突发情况。
一个好的物业管理服务商就如背后的英雄一样，在公共区域确保员工的工作效率和身心健康。
我们行政在里面，物业在外面，缺一不可。
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