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在这个知识共享、整体认知升级和技术迅速推陈出新的时代，领域革命、公司转型、行政思维转变，几乎是公司发展到一定时期都会遇到的情况。
 

革命与转型意味着阵痛，行业快节奏催促着公司上下以最快的速度完成业务迭代，与此同时，配合业务线的行政方面支持也不得不做出快速反应，这也是行政应该关注办公硬软件成本浮动支出的时候。

那么行政如何帮助公司一起完成业务蜕变？在此分享我的些许经验，希望可以给各位同行提供参考，打开思路。

“公司正在转型，线下转到线上，先把全国的门店都关掉，要快！”

“59个门店那，额……要多快？”

“月底完成吧。”

“哦，好！今天已经18号了……”

“还有，少赔点，能不赔就不赔哈！”

Bingo，赢得了一个时间紧、任务重、资金少的完美开局。

策划一个游刃有余的退租方案

退租类型一般可分为提前退租和到期终止。

处理过退租的同行应该都知道，提前退租属违约行为，需支付一定数额的违约金，一般情况下，承租前应充分考虑公司未来的发展进行租赁方案制定，避免提前退租的情况。

但当我们碰到突发情况需要临时退租时，虽然陷入被动，也是可以通过其他途径达到提前退租的效果，同时降低违约金的支付。

所以退租方案的第一步，如何制定？

1租赁合同解读

知己知彼百战不殆，首先要了解承租房源的合同条款，有时间尽可能的仔细通读，但紧急情况下一定要了解以下几点：

租期、支付周期、押金和租金、转租限制、是否需要恢复装修、违约金的构成。

2曲线退租的方法

在了解承租合同条款后，基本可通过比对，进行以下几个方案的制定。

▲到期终止：在租期临近的情况下，可比对违约金与未支付的房租金额，若差距不大于2个月房租，建议选择到期终止。

▲ 转租：

a.若剩余租期较长，且合同或房东对转租无限制的话，可以考虑转租，但前提是房源出租概率较高。房源的出租概率可以结合本楼或周边房源情况进行判断。

b.若违约金较高且租期较长，如违约金超出3个月房租，可以考虑转租。此时无论合同或房东对转租是否限制，均建议发布房源信息至租赁市场。

因为房东既然设置了较高的违约金，一般就表示对后期出租市场并不乐观；若此时可以转租出去，房东一般不会介意，或者可以据此协商更低的违约赔偿金。

c.转租期限一般设为1~2个月，超出2个月仍未能转租的，建议放弃转租方案。

▲ 提前退租：未能转租或到期终止的情况下，可以与房东协商提前退租。

违约金的那点事儿

提到提前退租就不得不说到违约金。

违约金是退租成本中的重要组成部分，同时也是行政成本管控的重要体现，能够大幅度的降低违约金，深藏行政的“功与名”。

平时大家认为的找不到工作价值，也可以从违约金的大幅降低中得以实质体现。

下面我将从违约金的构成、违约金的陷阱及违约金的谈判三个方面进行详细分享。

1违约金的构成和陷阱

一般情况下，违约金额经常被设置为押金金额，方便甲乙双方计算以及资金往来。但也有可能掺杂其他计算方法，是否合法合理还请大家注意。

◎押金或多月房租：押金做为赔偿金时，需特别注意发票陷阱。因为押金已经支付多时，行政无需再度支出，就会忘记索要发票，其实我们应当约定发票税金由哪方来承担。

◎装修补偿款 ：实际情况中存在房东帮忙装修，并把装修款综合到多年房租当中，若提前退租可能导致装修损失，但对于装修损失的评估存在陷阱。

首先我们不能光从装修合同及发票来判断，因为合同和发票可以伪造和代开；

其次我们不能把装修总额全部认为是损失，因为在已支付的房租和违约金中，已经抵扣部分装修款，且正常退租后遗留装修也可以被继续使用。

最后我们可以根据经验，评估装修造价，并根据财务折旧的方法计算装修损失。

◎装修恢复款：通常情况，租赁合同中会约定装修是否需要恢复，如无约定可视为不需恢复，此点请注意。

◎税金：违约金是需要开具发票的，除非财务可做坏账，所以请提前与财务沟通好。

◎已支付但未使用的房租：这个陷阱被触发的概率太大了。一般合同中不会约定违约情况下，未使用的房租是否退回；这也导致有些房东不会退回这部分房租，且通过法律途径解决又费时费力，最终给公司造成一定损失。

若要避免争议，建议大家在签订合同时，就约定清楚。同时已支付又退回的房租发票税金如何承担，也可能是个争论点。

2违约金的谈判

我始终认为，人与人的沟通，是一个将心比心的过程；虽然我们有着各自的目的，但互惠共赢是大部分人的目标。

◇多联系，不要临时抱佛脚：也许他是个企业，但总有对接人吧；也许他从不理你，但你可以主动联络他呀；也许他没有时间，但你知道那只是个借口；

◇诚信是在每一次按时支付房租时积累的：千万千万不要无故拖欠房租，如果有一定要提前告知理由，并特别特别诚恳的道歉。

◇先理解他人，再要求别人理解你：要充分了解违约给房东带来的损失，并表达出来；然后告诉他你是多么的抱歉，但是公司也有公司的规划，希望能够理解。

◇告诉他，你是如何为他的利益着想的：比如我们积极的帮房东找下家，看房从来都很配合、现在的租金水平提高了，他可以租出去更多钱、遗留的装修很好，下家公司可以继续使用、我们把场地清理干净，看房时显得更敞亮等等。

如果以上办法仍不能把违约金降到合理范围，（或者如果贵司认为不赔偿违约金是合理的话，请忽略）

最后

篇幅有限，一次性未免看的太累，相信上面的经验大家可以有一些启发。

更多重点请关注下期专栏，我将从退租流程、相关法规、真实案例，继续为大家分享我的经验。

*文中图片来源于网络

司颖

行政从业十年

目前是上市公司行政总监

在行政这条路上，一步一个脚印的走来，希望以后的路更广更深……

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