①服务体量，比如面积、人数、空间的功能；

②服务范围，比如室内、室外、工区内外，是否包括桌面清洁和闲置物品处理，复杂区域的特定要求；

③服务标准，比如整体环境的一般要求，访客区域/高管区域的定制水准，卫生间的清洁、物品更换、异味处理等；

④有些企业对于巡检系统的使用、账单核对有特别的要求，也尽量在需求收集阶段拟定清楚。

一般可以通过熟悉的业主、物业公司进行推荐。或者对同一商圈的保洁公司调研后进行定向邀标。

很少使用网络搜索。

①核心人员的稳定性：优秀的保洁主管知道如何消化甲方要求，懂得如何分解并落实任务，善于管理保洁阿姨，并且积极走访现场，及时向甲方通告进度和反馈问题。

②保洁人员的稳定性和人员储备需要平衡处理：勤快尽责的保洁人员可以适度保留（比如调整岗位到更高规格区域），但确保人员储备和供给更加重要，不达标人员的更替需要特别及时的处理，否则会连带整个保洁团队的服务质量持续走低。

③管理能力包括对账的及时准确、培训效果、诚信。保洁的上岗班次和人员假勤涉及复杂的考勤统计和运算，如果没有一套规范的管理机制（包括保洁人员的配合执行），会对账目核对带来较大困难，从而影响账期和费用精准。

对保洁服务品质的提升需要依赖服务商的培训机制，而保洁从业人群年龄偏大、学历层次不高、对管理或手机（软件）的应用能力较差，培训往往是说到了做不到、偶尔做到一次但常常做不到。保洁的工作成效是非常显性的，做好和没做好员工都会在第一时间感受到，因此服务商对工作的诚信，是需要和行政掌握相同的信息，了解相同的进展，遵循相同的标准，来服务相同的客户。

风险问题首先是品质下降：环境脏乱差，卫生间缺少卫生用品；

其次还容易引起员工投诉和反感：保洁人员在工作中大声喧哗，干扰正常办公；

另一个常见的问题是实物侵占和偷盗：偷拿客用品，盗窃公司财物等。

还有声誉和治安问题：服务商无故扣压、延发保洁人员薪资，造成围堵和闹访。

针对这些问题我的经验是日常需要多方面了解服务商的经营现状，与保洁人员聊聊家常，对不达标的人员果断更换。定期与服务商进行质量回溯，在合同和日常业务中要求服务商切实履行雇主责任。

①清醒的认识保洁服务的商业模式：保洁服务属于初级人员的劳务密集型行业，他们对于利润的追求是源自对人员的薪酬分配（很透明）、管理费（员工工装、加班补贴等等）、清洁物品等等细微之处，因此在日常工作要关注细节、严格管理，死守红线。

②平常心对待保洁从业人群：年龄偏大，学历和技术技能不高，对薪资水平、发放及时性、小的福利补贴特别敏感。日常管理中尊重他们（比如称谓），用客观的实际案例（或现场）来讲明标准，少使用管理术语。

相对来说，有知名企业服务经验的服务商，在方案设计、形象、标准规范上表现更好，但不一定适用于各种类型的需求。比如有些项目更加看重开荒保洁，那就需要在短时间内筹措人员，完成后能够迅速疏解人员。

我的经验主要有两点，也是结合上面Q5来谈的：

第一要贴近现场，建立三层巡查机制：保洁主管——项目经理——行政主管，各自从现场问题——管理落实——履约情况来加强保洁服务的管理。

第二是要尊重服务人员。日常中不可避免的遇到员工的投诉（甚至有误会：保洁人员拾物不归还），行政人员要不偏不倚，摆证据讲事实，做好保洁与员工之间误会的调和，不要让误会造成更严重的后果。

我们每年末还有“暖春会”邀请一线的保洁、保安、厨师等工勤人员吃团圆饭，做项目内的评比颁奖，许多人员都感动于他们的工作细节都被我们看在眼里，他们的工作自豪感和凝聚力也会持续上升。

一般是按月结费，但会视对账确认和发票开具的时间来定，一般在30~45天左右。

我的个人建议是不要单纯的延长账期，特别是劳务密集型的行业在资金服运转不佳的情况下，容易造成服务中断的风险。更多的是强调如何加快商务程序，让账期和资金支出计划平稳有序，可预测可管理。

通常员工对服务商比较无感，接触较多的是保洁人员。

员工关注也是投诉较多的有：保洁工作噪音干扰员工办公；语调太高、服务态度生硬；擅自移动员工私人物品；卫生间/茶水间的水渍和垃圾清理不及时等。

我理解是员工年龄群体的不同，对保洁服务的诉求也不尽相同，新一代的年轻员工更加关注个人空间和环境私密。